Graphisoft Park SE: Stabil eredmények után megemelte várakozásait a cég

Közzétette legfrissebb számait a Graphisoft Park, amelyek a kihasználtság kis mértékű csökkenése ellenére stabil növekedést mutattak a fontosabb sorokon. A jelentés keretében a menedzsment felfelé módosította az idei évre vonatkozó előrejelzését mind bevétel, mind profit tekintetében. A társaság emellett már a jövő évi prognózisát is megfogalmazta, amely szerint az eredmények 2025-ben visszaeshetnek. A Graphisoft Park kihasználtsága a harmadik negyedév végén 94 százalék volt, ami ugyan 1 százalékpontos csökkenést mutat az első félévhez képest, de továbbra is jelentősen meghaladja a budapesti irodapiaci átlagot, ahol a negyedévben az üresedési ráta elérte a 14 százalékot. A hibrid munkavégzés lehetősége egyes esetekben az irodaterületek csökkentéséhez vezetett, ugyanakkor ezzel egy időben a cég azt is tapasztalja, hogy több bérlőnél ismét növekvő igény mutatkozik az irodai jelenlét iránt. A jelenlegi gazdasági környezetben pedig a bérlők igényei, mind a bérelt terület méretére, mind a bérlemény funkciójára vonatkozóan folyamatosan változnak. A harmadik negyedév végén a Park két jelentős bérlőjével, az SAP Hungary Kft-vel további 10 évre, míg a Graphisoft SE szoftvervállalkozással további 5 évre újította meg bérleti szerződéseit, melynek hatására az átlagos hátralevő bérleti időtartam (WAULT) 5 évre nőtt. A Park egyes bérlőinek első bérleti szerződéskötése óta eltelt időtartam átlagos értéke továbbra is stabilan 15 év felett van - emelik ki a jelentésben. Az év hátralévő részében a kihasználtság további jelentős változásra már nem számít a társaság. A fontosabb számok Az irodapark stabil bérlői állománya – a bérleti díj indexálások csökkenő mértéke ellenére – biztosította az árbevétel kedvező alakulását. Emellett néhány bérlő, aki a szerződés lejárata előtt csökkentette bérelt területét, egyszeri kompenzációt fizetett, ez szintén pozitív hatással van az idei eredményekre - ugyanakkor ez természetesen hiányozni fog a következő időszakok eredményéből. A harmadik negyedévben a Graphisoft Park árbevétel 2 százalékos növekedést követően 4,4 millió eurót ért el. Az EBITDA az árbevételhez hasonló mértékben, 1,6 százalékkal 4,1 millió euróra bővült. Ez 94,3 százalékos EBITDA-marzsot jelent ami a tavalyi év azonos időszakához képest romlást (94,6%), viszont az előző negyedévhez képest javulást (93,7%) jelent. Az üzemi eredmény 7,1 százalékkal 2,5 millió euróra bővült. A nettó nyereség pedig 1,8 százalékkal 1,9 millió euróra nőtt. Valós nettó eszközérték A harmadik negyedév végén a független értékbecslő az ingatlanállomány valós piaci értékét 229 millió euróra értékelte, mely 3,6 millió euró növekedést jelent 2023. év végéhez képest. Ez a növekedés elsősorban az elkészült, átadott ingatlanok valós értékéhez kapcsolódik: a hozamelvárás kisebb mérséklődése mellett az épületek kihasználtsága átlag feletti, az átlagos hátralevő bérleti időtartam az elmúlt időszak jelentős bérleti szerződés megújításai következtében megduplázódott, mely az irodapark bérlői körének stabilitását és elköteleződését bizonyítja és ez változtatja az értékeléshez használt paramétereket. A fejlesztési területek valós értéke nem változott érdemben (250 ezer euró növekedés): a telkek értékét meghatározó körülményekben az elmúlt időszakban nem történt jelentős változás. Az északi fejlesztési területet érintő kármentesítés megvalósítása elhúzódik és továbbra is bizonytalan. Összességében az ingatlanállomány valós értékének növekedése, valamint a csökkenő hiteltartozás és a növekvő készpénztartaléknak köszönhetően a társaság valós nettó eszközértéke az előző év végi értéket 5 millió euróval meghaladva közel 164 millió euró értéket ért el. Az egy részvényre jutó valós nettó eszközérték 16,23 euró. Mit mond a menedzsment? Bár a Graphisoft Park bérlői állománya stabil, a jelenlegi irodapiaci trendek alapján a közeljövőben szignifikáns kereslet növekedés az irodák iránt nem várható, így a társaság arra a következtetésre jutott – ahogy azt 2024. május 13-án közzé is tette – hogy megvizsgálja a déli fejlesztési területen a lakó- és szolgáltató egységek fejlesztésének lehetőségét. Erre vonatkozóan a Graphisoft Park együttműködési megállapodást kötött a Synergy Construction Hungary Kft-vel a lehetőségek feltérképezése céljából, mely folyamat jelenleg is zajlik. A vizsgálat lezárását követően a partner társaság – várhatóan ez év végén, vagy jövő év elején – lehetőséget kap a terület, illetve az azt birtokló projekt társaság megvásárlására is az Együttműködési Szerződésben meghatározott feltételekkel. Ami a kilátásokat illeti, az előző év hasonló időszakánál kedvezőbb, és a korábbi éves előrejelzést is meghaladó tárgyidőszaki eredmények, valamint az esedékes bérleti szerződés megújítások alapján a társaság felfelé módosította az idei évre vonatkozó előrejelzését. 2024-ben a jelenlegi kedvező kihasználtság és a bérleti díjak indexálása eredményeképpen az előző évit meghaladó, 17,2 millió euró bérleti díjbevételt várnak. A változó irodahasználati szokások és a bizonytalan gazdasági környezet miatt idén csak kisebb mértékű üresedés merült fel, ugyanakkor 2025-ben számolni kell további üresedés kockázatával is, továbbá figyelembe veszik az egyes szerződésekbe épített bérleti díj kedvezményeket, és a bérleti díjak esedékes indexálásának mérséklődését is. Mindezek alapján 2025-ben a jelenlegi számítások szerint a bérleti díjbevétel 16,7 millió euró körül várható, mintegy 3 százalékkal elmaradva az ezévi várhatótól. Az egyéb bevételek között kerültek elszámolásra idén azok az egyösszegű kompenzációk, melyeket egyes bérlők a szerződéslejárat előtti területcsökkentések ellenében fizettek, és ez alapján 2024- ben az egyéb bevételek és ráfordítások egyenlege kiemelkedő, 800 ezer eurót érhet el. 2025-ben ilyen egyszeri tételekkel nem számolnak, az egyéb bevételek átlagos alakulását feltételezve 400 ezer euróval számolnak. A működési költségek terén 2024-ben jelentős, 18 százalékos, 2025-ben pedig további 11 százalékos növekedés várható, részben a szolgáltatási díjak emelkedése, a személyi jellegű kifizetések növelése és az ESG stratégiában meghatározott célok kapcsán felmerülő új költségelemek következtében. Az értékcsökkenés várhatóan 2024-ben egyes eszközök kifutása miatt 400 ezer euróval csökkenni fog, 2025- ben azonban az energiahatékonysági fejlesztések aktiválásának eredményeképpen további hasonló mértékű csökkenés nem várható. Ugyanakkor a pénzügyi műveletek nettó eredménye idén kedvezőtlenebbül alakul az előző évinél: bár a csökkenő hitelkintlévőség után fizetendő kamat mérséklődik, a forint kamatkörnyezetben bekövetkezett változások miatt a 2023-ashoz hasonló mértékű kamatbevétellel már nem lehet számolni, továbbá a forint volatilitása is okozhat jelentősebb árfolyamveszteséget. 2025-ben a pénzügyi költségek mérséklődésével számol a cég, elsősorban a tőkekintlévőségek után fizetendő kamatok csökkenése alapján. A cég számításai szerint 2024-ben 1,7 millió euró, 2025-ben 1,6 millió euró nettó pénzügyi ráfordítás várható. Összességében 2024-re 7,9 millió euró pro forma adózott eredménnyel számol a társaság, ami elérheti a 2023-as év egyszeri tényezők miatt kiemelkedő eredményeit. 2025-re ezektől elmaradva alacsonyabb, 7 millió euró nettó eredményt várnak, mely ugyanakkor egyszeri eredménynövelő tételek nélkül is mintegy 17 százalékkal meghaladja a 2022. évi nettó eredményt. A Graphisoft Park árfolyama idén 18,1 százalékos pluszban van.